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天津市房地产企业剩余地下车位处理涉税分析

作者:洪昌清  点击数:2413

天津市房地产企业剩余地下车位处理涉税分析

 

《天津市地方税务局关于地下停车场[]等房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(津地税地[2012]16号)第一条第一款规定,对房地产开发企业长期(不低于20)出租的地下停车场(),视同不动产销售,不征收房产税。第二款规定,对房地产开发企业、物业公司定期收取车位租金的地下停车场(),按已出租车位房产原值征收房产税。第三款规定,未使用、未出租的地下停车场()属于房地产开发企业的待售商品,不征收房产税。第四条第一款规定,对房产产权人自行建造、产权清晰,但是未按国家会计制度规定核算并记载房产原值,应调整会计账簿或重新评估,确认房产税计税依据后征收房产税。

 

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009128号)的规定,对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税。其中,已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款。未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

 

目前有部分天津房地产开发企业地下车位销售不理想,但由于没有后续开发项目,如果再耗费大量人力、物力管理剩余车位显然不利于企业经营,因此一般会考虑以不同的方式移交给物业或代理公司管理。但对剩余车位的不同处理方法对土地增值税和房产税又有较大影响,往往会影响企业决策。根据国家和天津市的相关政策规定,我们建议可从以下方面考虑处理办法:

 

1、如果项目已完成清算,后续基本不影响土地增值税的,建议与物业或代理公司签订代理销售协议。代理销售方式可节省房产税,因为根据天津市的规定,代理方式只在销售和取得代理费时缴纳增值税及附加,代理销售期间如果有车位实际出租的,则需按出租车位原值缴纳房产税。未出租的不需缴纳房产税。

 

2、如果项目未进行土地增值税清算,则地下车位处理对土地增值税影响较大,建议在不违背相关规定的情况下采取买断方式,可以从总体上控制税负。

 

3、需注意的几个问题

 

1)人防车位的房产税和土地使用税问题

 

目前各地区政策不一致,《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》财税[2005]181号中规定,凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。天津目前没有免征房产税和土地使用税政策,只有土增清算时允许扣除人防工程成本的规定。因此,对于人防工程改造的车位应与非人防车位一起按规定缴纳房产税和土地使用税。

 

2)代理车位房产原值问题

《天津市地方税务局关于地下停车场[]等房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(津地税地[2012]16号)第一条第二款规定,对房地产开发企业、物业公司定期收取车位租金的地下停车场(),按已出租车位房产原值征收房产税。

 

按照此规定,代理公司在代理销售期间出租车位的,要按房产原值计算缴纳房产税。但由于开发公司大都没有对地下车位成本单独核算,所以账面原值取得有一定困难,且准确度不好衡量,建议根据“未按国家会计制度规定核算并记载房产原值,应调整会计账簿或重新评估,确认房产税计税依据后征收房产税”的规定,按评估公司认定的评估价格确定原值计算缴纳房产税。

 

3)买断车位房产税计税依据问题

《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005181)的规定,凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

 

《天津市地方税务局关于地下停车场[]等房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(津地税地[2012]16号)第一条第二款规定,对房地产开发企业、物业公司定期收取车位租金的地下停车场(),按已出租车位房产原值征收房产税。

 

根据财税〔2005181号文件的规定,地下车位出租的应按租金收入征收房产税。根据津地税地[2012]16号文件的规定,物业公司定期收取车位租金的地下停车场(),按已出租车位房产原值征收房产税。按上述规定分析,买断的车位未出租的,应按原值缴纳房产税;出租的车位,可按国家规定按租金缴纳房产税,也可按天津规定按原值缴纳房产税。但实际计算时,由于每月出租的车位数量会有变化,租金也会变动,且租金还会逐年增长,但原值不会变动,所以建议按买断原值计算缴纳房产税比较简单,从长远看会降低房产税税负。如果租金过低,则可征得主管税务机关同意按租金缴纳房产税。但由于车位是按个数单独出租的,需逐月统计出租车位和未出租车位情况,未出租的按原值计算,出租的按租金计算。如果只按实际收取的租金视同整个地下车位的租金收入计算缴纳房产税存在涉税风险。

 

4)增值税计税方法问题

目前开发公司开发的项目大都为老项目,可以按照简易计税方法,依照5%的征收率缴纳增值税。但代理公司如果购入车位后再出售,则属于营改增后取得的房地产,需要按一般计税办法缴纳增值税,因此,对于以买断形式取得的地下车位,应取得增值税专用发票,用以抵扣出售车位时的销项税额。

 

上述分析是基于天津市的相关规定进行的,各地政策规定有区别,引用时需要加以注意。

 


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